確定測量とは何か（現況測量との違い）―境界が違えば面積も違う。公募売買の妥協

不動産取引、特に土地の売買や境界トラブルの防止において極めて重要な**「確定測量」**について、実務的な観点から整理します。

結論から申し上げますと、確定測量とは単に面積を測る作業ではなく、**「隣地所有者全員と立ち会い、境界について公的な合意を得るプロセス」**のことを指します。

1. 確定測量とは何か（現況測量との違い）

実務上、測量には大きく分けて2種類あります。

項目現況測量確定測量（実測図）内容今あるブロック塀や印を基準に、ひとまず測る。隣地所有者・役所と立ち会い、境界を確定させる。法的効力低い（あくまで目安）。高い（登記や売買の根拠になる）。隣地承諾不要。必須（全員の署名・捺印が必要）。

2. なぜ「確定測量」が必要なのか

先生も現場で感じておられる通り、図面（公図）と現実は必ずしも一致しません。確定測量を行う主な目的は以下の通りです。

① 境界トラブルの未然防止

「この塀はどちらのものか」「軒先がはみ出していないか」といった問題を、売買のタイミングで白黒はっきりさせます。

👉 「境界標」を設置し、全員で確認した「境界確認書（筆界確認書）」を交わすことで、将来的な紛争を封じ込めます。

② 正確な面積による代金精算

特に坪単価が高い都市部では、わずか数センチのズレが数十万円、数百万円の差になります。登記簿面積（公簿）ではなく、実測面積で取引を行うために必須となります。

③ 分筆登記や地積更正登記

土地を分割して売る（分筆）際や、登記簿の面積を正しく直す（地積更正）際には、確定測量図がなければ法務局は受理しません。

3. 実務家（エージェント）としての注意点

確定測量は、ただ測量士に頼めば終わるものではありません。現場では以下のような「人間臭い」調整が必要になります。

• 隣人の協力: 隣地所有者が立ち会いに応じてくれない、あるいは印鑑をもらえない場合、確定測量は完了しません。

• 役所との調整（官民査定）: 道路や水路に接している場合、市区町村の担当者とも境界を確定させる必要があり、時間がかかります（数ヶ月単位）。

• 費用の負担: 一般的に30万円〜80万円程度（状況による）かかるため、売主様への事前説明とコスト意識の共有が欠かせません。

4. プロの視点：図面（理想）と現地（現実）のズレ

以前のブログ記事でも触れましたが、図面はあくまで「設計」です。

確定測量を行うと、**「図面では真っ直ぐなのに、現場では隣のブロック塀がわずかに食い込んでいる（越境）」**といった事実が浮き彫りになります。

👉 仲介の役割は、この「ズレ」をどう調整するかです。

越境物があるなら「将来建て替える際に解消する」という覚書を交わすのか、あるいは今すぐ撤去を求めるのか。確定測量によって明らかになった「現実」を直視し、取引の安全を確保することこそが、プロの仕事と言えます。

まとめ

確定測量は、土地の「戸籍」を正しく書き換える作業です。

「図面があるから大丈夫」というお客様の思い込みを解き、現地での確定作業がいかに将来の財産を守るかを伝えることが、私たちエージェントの誠実さではないでしょうか。