不動産を見る時、
建物に目が行きやすい。
間取り。
日当たり。
設備。
だが私は思う。
価値を決めるのは、
建物より先に、道路との関係である。
少し強い言い方かもしれない。
だが現場では、
そう感じることが多い。
建築基準法第43条。
敷地は原則、
道路に2m以上接しなければならない。
有名なルールだ。
だがこれは、
単なる法令ではない。
不動産価値の入口だ。
私はそう思っている。
2mあるか。
ないか。
この差で
建てられるか、
建てられないかが変わる。
資産価値も変わる。
極端だが事実だ。
図面では2m。
だが有効幅員はどうか。
ブロック塀。
控え壁。
門柱。
現地で見ると違うことがある。
ここにズレがある。
私はこのズレを怖いと思う。
道路斜線。
第56条。
地味だが重要。
道路が狭いと、
建物形状まで制約される。
道路は、
ただ通るためだけではない。
建物を形づくる空間でもある。
私はそう見ている。
これは現場で差が出る。
道路と敷地に高低差。
掘り込み車庫。
擁壁。
階段。
ここで建築コストは跳ねる。
図面では見えない。
現場でしか分からない。
ここに目利きが要る。
よく「角地は良い」と言われる。
一理ある。
だが隅切り。
条例。
有効面積。
見るべきことは多い。
角地は、
単純なプラス査定ではない。
私はそう思う。
これは言いたい。
道路に接している。
それだけでは浅い。
どう接しているか。
どの道路か。
どう建てられるか。
ここまで見たい。
私は昔からそう思っている。
物理的接道。
法的接道。
実務的接道。
この三つはズレることがある。
それを調整する。
そこに仲介の価値がある。
少し大げさに聞こえるかもしれない。
だが本気で思っている。
敷地単独では価値は完結しない。
道路との関係で決まる。
接道は条件ではない。
運命に近い。
土地を見る時、
面積だけを見ると危うい。
道路との関係を見る。
そこから価値は見えてくる。
私はそう思う。
問うべきは
広いかではなく、
その敷地は、道路とどう結ばれているか。
かもしれない。
Land has value.
But access gives that value life.
Part3
The Power of Setback Lines
セットバックと官民査定。
“先占権論”が炸裂。