物件流通の本質 ―最寄り駅徒歩10分が明暗を分ける理由―

不動産において、「駅からの距離」は単なる利便性の指標ではありません。
それは、

👉 流通性（売りやすさ・貸しやすさ）を決定する最重要要素

です。

本稿では、「徒歩10分」という一つの基準が、なぜ市場で大きな意味を持つのかを整理します。

なぜ“徒歩10分”なのか

結論から言えば、

👉 検索条件のボーダーだから

です。

主要ポータル（SUUMOなど）では👇

• 徒歩3分

• 徒歩5分

• 徒歩7分

• 徒歩10分

👉
この区切りで検索される

つまり、

👉 10分以内かどうかで“表示されるかどうか”が変わる

徒歩10分以内の物件

👉 需要が厚いゾーン

特徴👇

• 通勤・通学に適している

• 検索にヒットしやすい

• 比較対象が多い

👉
価格が維持されやすい

👉
大きな値引きは出にくい

徒歩10分を超える物件

👉 需要が落ちるゾーン

特徴👇

• 検索から外れる

• 比較されにくい

• 敬遠されやすい

👉
価格で勝負する必要が出る

👉
100万〜200万の値引きが現実的に起こりやすい

バス便・徒歩立地の考え方

👉
「電車を使わない」前提なら合理的

• 車移動中心

• 在宅ワーク

• 生活圏が限定されている

👉
この場合、

👉 価格メリットを取りにいく戦略

徒歩10分超の戦い方

単純に距離で負ける場合👇

👉 他の条件で補う必要がある

• 土地が広い

• 建物が大きい

• 駐車場2台

• 価格が割安

👉
“分かりやすい強み”が必要

都心矮小住宅のポイント

👉
ここは逆に👇

👉 駐車場の有無が価値を左右

• 駐車場あり → 希少性あり

• 駐車場なし → 割り切りが必要

👉
同じエリアでも評価が大きく変わる

出口戦略という視点

最も重要なのは👇

👉 将来どう売るか・貸すか

徒歩10分以内の物件は👇

• 賃貸需要あり

• 売却しやすい

• 流通性が高い

👉
資産価値が維持されやすい

例外 ― 大規模開発

一方で例外も存在します。

👉 大手デベロッパーによる大規模分譲

特徴👇

• 数十棟規模

• 統一された街並み

• 道路幅6m以上

• 商業施設誘致（スーパー・ドラッグストア等）

👉
エリア価値そのものを作る

👉
徒歩距離の弱点を補うケースあり

結論

徒歩10分という基準は、

👉
単なる距離ではなく“市場との接続点”

• 10分以内 → 流通性が高い

• 10分超 → 条件で補う必要あり

👉
この違いが、

👉
価格・値引き・資産価値すべてに影響する

一言

👉
「徒歩10分は、利便性ではなく“流通の境界線”である」